在国内,地产开发商们都很善于玩空手套白狼。
开发商会先向银行贷款拿地,然后支付一点前期费用启动项目,建楼的事情外包给工程方,很多地产商都要求工程方自己垫钱出力,楼建了一部分就开始卖,钱收上来后就继续盖,一边盖一边给工程方分批结款,直到整个楼盘全部销售完毕,工程方才能收到结算的尾款。
这种商业模式注定了地产商为了扩大市场占有率,钱会越借越多,只要会营销加上质检过得去,出不了大岔子,高负债是全行业共同的特性,关鸿地产也不例外。
关鸿地产的危机来自于政府前不久出台的“三条红线”。
“三条红线”具体是指:
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;
2、净负债率不得大于100%;
3、现金短债比不小于1倍。
“三条红线”的意义在于通过降低房地产企业的资金杠杆,从而降低其经营风险,从而保证房地产行业的稳定运行。
如果我们将国内的房地产企业类比成一个人,这个人为了走马圈地建房子经常借遍所有亲戚朋友的钱,总是透支信用卡,储蓄卡里又没剩多少现金,消费和投资都非常激进。
这个人原本不想这么干,但当市场上其他人都在这么干的时候,他就不得不这么干,这时大家长就要出来管管这帮孩子,给所有人定一个标准,让他们保证账上现金的充足率,让他们借债收敛一点,总是玩火迟早有一天会玩到自焚。
无论是做人还是做企业,风险意识必须有,经营底线必须有。
监管层根据“越线”的数量,将房企分为“红橙黄绿”四档,并以此决定其融资时有息负债的上限。
未“越线”的绿色档房企,有息负债年增速上限为15%;
黄色(一个指标越线)和橙色(两个指标越线)的房企,年增速上限为10%和5%;
红色(三个指标均越线)档房企不能新增有息债务。
关鸿地产属于黄色,一个指标越线,它的现金短债比小于1倍。
现金短债比=货币资金/报告期末短期负债×100%。
如果该指标大于1,说明企业账上的货币资金大于短期负债,没有短期债务风险。
现金短债比越大,表明企业短期还债能力越强。
“目前我们关鸿地产账上的现金比短债已经小于1,越线了。”关鸿伟跟关莎强调,“爸爸头疼得要死都不知道去哪里搞现金,这时候怎么给你钱?”
“爸……您这么经营也太激进了……”关莎说。
“哟哟,才创业多久啊都教育起爸爸来了,来来来!你来坐坐这个位置!”关鸿伟气不打一出来,“贷款是金融资源,只要能借,当然是越多越好,又不是没本事开发,这钱你不多借别人就借了,从02年到去年都是
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